Cumplimiento de la Ordenanza de Fachadas tras ITE desfavorable
En el ámbito de la edificación urbana, la Inspección Técnica de Edificios (ITE) juega un papel fundamental para garantizar la seguridad y salubridad de las construcciones. Cuando una ITE arroja un resultado desfavorable, los propietarios se ven obligados a acometer obras de mejora en la fachada para dar cumplimiento a la Ordenanza Municipal correspondiente. Este artículo explica paso a paso cómo afrontar esta situación, con recomendaciones prácticas y un lenguaje cercano para que tanto comunidades de vecinos como propietarios individuales sepan cómo actuar en tiempo y forma.
¿Qué es la Ordenanza de Fachadas?
La Ordenanza de Fachadas es el conjunto de normas locales que regulan el estado de conservación, la estética y la seguridad de las fachadas de los edificios. Suele incluir aspectos como:
- Estado de los revestimientos y pinturas
- Fijación de balcones, barandillas y molduras
- Protección frente a humedades y fisuras
- Acceso para limpieza y mantenimiento
Su objetivo principal es prevenir desprendimientos, evitar deterioros que afecten al viario público y garantizar un entorno urbano atractivo. Cada Ayuntamiento publica su propia versión con plazos y sanciones específicas.
Consecuencias de una ITE desfavorable
Cuando la ITE no supera la inspección, se emite un acta en la que se detallan las deficiencias observadas. A partir de ese momento, el propietario o la comunidad de propietarios debe:
- Presentar un proyecto de reparación antes de la fecha límite.
- Ejecutar las obras de rehabilitación de la fachada.
- Solicitar la inspección final para comprobar que los trabajos se han realizado correctamente.
No cumplir con estos pasos en los plazos establecidos puede acarrear sanciones económicas, precintos de zonas comunes o, en casos extremos, procedimientos de oficio a cargo del Ayuntamiento.
Pasos para atender una ITE desfavorable
Aunque cada municipio varía sus procedimientos, los siguientes pasos son comunes en la mayoría de las ordenanzas:
1. Recepción y análisis del acta de la ITE
Lo primero es leer con detenimiento el informe de la inspección técnica. Ahí se detallan las deficiencias: fisuras, desprendimientos, filtraciones, etc. Es importante clasificar las obras en urgentes y no urgentes para priorizar.
2. Diseño de un proyecto de rehabilitación
Contratar a un técnico (arquitecto o aparejador) para que redacte un proyecto de reparación. El documento debe incluir:
- Memoria descriptiva de los trabajos necesarios
- Mediciones y presupuestos detallados
- Plan de seguridad y salud (si afecta zona pública)
- Planos o croquis de la fachada
Este proyecto se presentará junto con la solicitud de licencia de obra menor o de intervención en vía pública, según requiera la normativa municipal.
3. Solicitud de licencia y pagos de tasas
En la mayoría de los Ayuntamientos, se tramita una licencia de obra menor. El técnico encargado se encarga de subir el proyecto al registro electrónico. Es importante revisar los plazos de respuesta y abonar las tasas correspondientes para evitar retrasos que impliquen sanciones.
4. Ejecución de las obras
Una vez obtenida la licencia, la empresa o el contratista iniciará los trabajos. Se recomienda:
- Contratar un seguro de responsabilidad civil
- Establecer un calendario de obra
- Revisar la calidad de materiales (revestimientos, pinturas, anclajes)
- Documentar el proceso con fotos y certificaciones de suministros
5. Finalización y visado del proyecto
Al concluir las obras, el técnico visará el proyecto y emitirá un certificado de final de obra. Este documento acredita que la intervención cumple con los requisitos de la ordenanza y la licencia otorgada.
6. Inspección final y archivo
El Ayuntamiento cita para una última inspección. Una vez conforme, se archiva el expediente y la fachada queda regulada. Es aconsejable guardar toda la documentación para futuras ITE o configuración de libro del edificio.
Ejemplos prácticos de actuaciones frecuentes
- Reparación de fisuras y grietas
Aplicación de mortero elástico y sellado con masilla resistente a la intemperie. Beneficio: Impide filtraciones de agua y evita pérdida de adherencia del revestimiento.
- Cambio de barandillas metálicas
Sustitución por barandillas de acero galvanizado o aluminio lacado. Beneficio: Mayor durabilidad y menor mantenimiento con aspecto moderno.
- Limpieza integral con hidrolimpieza
Chorro de agua a presión para eliminar depósitos de hollín y algas. Beneficio: Mejora estética y detecta puntos de deterioro ocultos.
- Impermeabilización de cornisas
Colocación de láminas bituminosas bajo el acabado para impedir filtraciones. Beneficio: Previene humedades en plantas superiores y en viviendas colindantes.
Plazos y recordatorios para no incurrir en sanciones
- Plazo para presentar proyecto: suele situarse entre 3 y 6 meses desde la ITE desfavorable.
- Plazo de ejecución de obras: entre 6 y 12 meses, según magnitud de las intervenciones.
- Plazo de solicitud de inspección final: 1 mes tras el certificado de fin de obra.
Es recomendable llevar un calendario físico o digital con estos hitos y asignar responsables, ya sea la comunidad de vecinos o un administrador de fincas, para que no se pase ninguna fecha.
Recomendaciones finales para propietarios y comunidades
- Contar con presupuesto holgado: incluir un 10-15% de imprevistos.
- Elegir empresas con referencias y garantías.
- Verificar que el técnico colegiado asume responsabilidades profesionales.
- Coordinar con la comunidad para acuerdos de derramas y cobros.
- Informar a los vecinos puntualmente del estado del expediente y las fechas clave.
Conclusión
La Inspección Técnica de Edificios desfavorable no debe verse como un obstáculo insalvable, sino como una oportunidad para poner al día la fachada, mejorar la imagen del edificio y prevenir riesgos futuros. Con una planificación adecuada, la colaboración entre técnicos, empresa ejecutora y propietarios, y el seguimiento riguroso de los plazos municipales, el cumplimiento de la Ordenanza de Fachadas se convierte en un proceso ordenado y controlado. Si todavía no ha recibido el acta de una ITE desfavorable, consulte con un técnico de confianza y prepare un calendario de actuaciones. El mantenimiento puntual y la renovación de la envolvente del edificio redundan en seguridad, confort y valorización del patrimonio inmobiliario.
