Plan de mantenimiento preventivo tras ITE comunitaria favorable

Introducción: Después de una ITE (Inspección Técnica de Edificación) comunitaria favorable, es fácil pensar que el edificio ya está “a salvo” y que no hay nada más que hacer. Sin embargo, el informe favorable sólo refleja una “instantánea” del estado actual; la edificación sigue envejeciendo, y para evitar el deterioro prematuro es fundamental diseñar e implantar un plan de mantenimiento preventivo. En este artículo explicaremos paso a paso cómo elaborar y gestionar ese plan, sus beneficios y ejemplos prácticos para que, año tras año, su comunidad de propietarios conserve un estado óptimo y evite sorpresas desagradables.

¿Por qué es importante un plan de mantenimiento preventivo?

  1. Prolonga la vida útil de los elementos comunes
    • Evita la acumulación de pequeñas fisuras en fachadas y cubiertas.
    • Retrasa la sustitución de sistemas de climatización, ascensores o canalones.
  2. Ahorra costes a medio y largo plazo
    • Reparar una grieta inicial puede costar 200 €; corregir una filtración importante supera los 2.000 €.
    • Evita derramas extraordinarias al distribuir los gastos en partidas anuales.
  3. Incrementa la seguridad y el confort
    • Reduce riesgos de caídas por suelos resbaladizos o barandillas flojas.
    • Garantiza una temperatura estable y buen funcionamiento de la instalación eléctrica.
  4. Valora el inmueble
    • Un edificio bien mantenido retiene mejor su valor de mercado si alguien decide vender o alquilar.
    • Facilita futuras inspecciones, ya que el ITE posterior será también más favorable.

Pasos para elaborar un plan de mantenimiento preventivo

1. Inventario y evaluación inicial

  • Catalogar todos los elementos: fachada, cubierta, escaleras, ascensor, zócalos, canalones, calentadores, etc.
  • Establecer el estado de cada uno mediante inspección visual y, si procede, mediciones sencillas (nivel de humedad, espesor de pintura).
  • Identificar puntos críticos (goteras recurrentes, fisuras en juntas, manchas de óxido).

2. Definición de tareas y frecuencia

  • Tareas mensuales: limpieza de rejillas de sumideros, comprobación de luminarias de emergencia.
  • Tareas trimestrales: revisión de juntas de puertas cortafuego, lubricación básica de mecanismo del ascensor.
  • Tareas semestrales: limpieza de canalones y bajantes, revisión de instalación eléctrica en zonas comunes.
  • Tareas anuales: pintura de pasillos, impermeabilización de cubiertas planas, limpieza en profundidad de la fachada.

3. Programación y asignación de recursos

  • Crear un calendario anual con responsables (empresa externa o personal de conserjería) y presupuesto estimado.
  • Reservar un fondo de mantenimiento que cubra al menos el 10 % de la cuota anual.
  • Incluir plazos y fechas límite para cada tarea, con alertas previas (por ejemplo, dos meses antes de la fecha de pintado).

4. Registro y seguimiento

  • Utilizar un cuaderno de mantenimiento o una aplicación web para anotar cada intervención: fecha, coste, empresa, observaciones.
  • Revisar trimestralmente el plan en junta de propietarios: qué se ha completado, incidencias surgidas, ajustes de partidas.
  • Evaluar la eficacia: si en la próxima ITE aparecen menos incidencias, el plan está funcionando.

Áreas clave de mantenimiento con ejemplos prácticos

Fachadas y cerramientos

  • Limpieza y revisión de juntas de dilatación y sellado de ventanas.
  • Reparación de pequeñas fisuras con mortero elástico.
  • Aplicación de hidrofugantes o pintura impermeable cada 5–7 años.

Cubiertas y azoteas

  • Inspección de láminas impermeabilizantes y recogida de hojas o tierra.
  • Comprobación de pendientes para un correcto escurrido de agua.
  • Sustitución de sellados y paso de instalaciones (antenas, parabólicas) si presentan fisuras.

Instalaciones comunes (eléctricas, fontanería, climatización)

  • Eléctrico: comprobación de protecciones (difusores, fusibles), test de alumbrado de emergencia.
  • Fontanería: detección de posibles fugas con termovisión y limpieza de filtros de arquetas.
  • Climatización: limpieza y cambio de filtros, revisión de compresores y conductos.

Espacios de uso compartido

  • Ascensores: contrato de mantenimiento con empresa autorizada, revisión de poleas, cabina y cuadro de maniobra según reglamento.
  • Cubierta ajardinada o patio interior: poda de jardineras, abono, riego controlado y revisión de drenajes.

Ejemplo de calendario anual de mantenimiento

  • Enero–Marzo: limpieza de canalones, inspección general de cubiertas.
  • Abril–Junio: pintura de pasillos y barandillas, revisión de juntas de puertas cortafuego.
  • Julio–Septiembre: comprobación de aire acondicionado o climatización, limpieza de filtros y rejillas de ventilación.
  • Octubre–Diciembre: inspección eléctrica en zonas comunes, revisión de tuberías y desagües de aparcamientos.

Conclusión y llamado a la acción

Contar con un plan de mantenimiento preventivo tras una ITE favorable no es una opción, sino una necesidad para asegurar la durabilidad, la seguridad y la habitabilidad del edificio. Con una programación clara, un presupuesto adecuado y un sistema de registro riguroso, la comunidad evitará daños mayores y un gasto desproporcionado en reparaciones.

Te animamos a convocar cuanto antes una junta de propietarios para:

  1. Aprobar el plan de mantenimiento anual.
  2. Solicitar varios presupuestos a empresas especializadas.
  3. Crear el fondo económico correspondiente y asignar responsables.

No dejes que el tiempo juegue en tu contra: un edificio bien cuidado es sinónimo de tranquilidad, valor y calidad de vida.